Friday, April 5, 2013

比較新港兩地的地產公司

香港的地產行業絕對是奇葩全世界任何一個地方的地產商都找不到像香港環境般的土壤

香港地產發展,本身有其歷史原因:-

  1.  政府奉行輕稅,依賴賣地收入
  2. 土地供應長期偏低;  1983年中英聯合聲明後中方為防港英政府先使未來錢設每年50公頃的政府賣地上限
  3. 華資地產巨頭多年來在新界大舉搜集換地權建立了豐厚的土地儲備。上世紀九十年代,港英政府為了減輕這筆沉重的"街數",設立換地專場,供換地證的持有者不用公開拍賣而投地,發展商得以用極低的成本購地 話說回頭,華資地產公司當年走入新界亦是被迫出來, 因為當時中環的貴重土地,早已被英資的置地公司包攬。  
結果是香港這彈丸之地的地產商財力之強和土地儲備之豐屬世界罕見

舉個實例任何人如果今天想加入地產這行業參與投地沒有豐厚的財力根本沒戲,因為財務負擔太大時機一下把握不準高位摸頂,很容易陰溝裡翻船但對於擁有豐厚儲備的地產商高價投地的一個好處是令手頭上的土地儲備估值上升即使摸頂仍是除笨有精 這是為什麼有早一輩的地產商說: 我們是做麵包的麵粉價格平也好貴也好我們都要有充足的麵粉平有平賣貴有貴賣但這遊戲不是一般新丁負擔得來

那天在《信報》的辦公室看到1973年《信報》創報時香港上市公司的報價表那陣子舉足輕重的地產商的數目絕對應該是雙位數今天能夠獨力參與投地的大概一隻手可以數完

反觀新加坡一直以來政府收入比較多樣化其中包括多種間接稅像購車的擁車證COE、商業地區的道路收費等等政府收入沒有那麼依賴賣地結果是地產公司的財力亦沒有那麼豐厚新加坡最大的地產公司是嘉德(CapitaLand)是從DBS LandPidemo(新加坡科技集團的子公司)合併而成的當年的合併亦是秉承新加坡政府多年來鼓吹在每個行業創造龍頭公司的政策例如航空有新航、物流有新加坡港務集團(PSA)、銀行有星展 但即使貴為新加坡最大的地產公司嘉德其財力和香港的地產龍頭仍是無法相比的

話分兩頭,財力弱亦是為什麼多年前新加坡搶先催谷房地產信託業務(REITs)能夠一舉成功的原因因為新加坡地產商財力弱較願意將甲級的資產拿出來套現對房託投資者更具吸引力反觀香港大型的地產發展商融資成本長年偏低他們犯不著將手頭最好的物業分拆來套現

結語一句,  隨著香港整體經濟環境提升社會上愈來愈多訴求要求財富更平均地分配香港地產商黃金的年代可能已一去不復返


(於2013年4月5日刊登於信報)  

No comments:

Post a Comment