比較新港兩地的地產公司

香港的地產行業絕對是奇葩，全世界任何一個地方的地產商都找不到像香港環境般的土壤。

香港地產發展，本身有其歷史原因:-

1.  政府奉行輕稅，依賴賣地收入; 
2. 土地供應長期偏低;  1983年中英聯合聲明後，中方為防港英政府先使未來錢，設每年50公頃的政府賣地上限; 
3. 華資地產巨頭多年來在新界大舉搜集換地權，建立了豐厚的土地儲備。上世紀九十年代，港英政府為了減輕這筆沉重的"街數"，設立換地專場，供換地證的持有者不用公開拍賣而投地，發展商得以用極低的成本購地。 話說回頭，華資地產公司當年走入新界，亦是被迫出來， 因為當時中環的貴重土地，早已被英資的置地公司包攬。  

結果是香港這彈丸之地的地產商財力之強和土地儲備之豐，屬世界罕見。

舉個實例，任何人如果今天想加入地產這行業，參與投地，沒有豐厚的財力根本沒戲，因為財務負擔太大。時機一下把握不準，高位摸頂，很容易陰溝裡翻船。但對於擁有豐厚儲備的地產商，高價投地的一個好處是令手頭上的土地儲備估值上升，即使摸頂仍是除笨有精。 這是為什麼有早一輩的地產商說: 我們是做麵包的，麵粉價格平也好，貴也好，我們都要有充足的麵粉，平有平賣，貴有貴賣。但這遊戲不是一般新丁負擔得來。

那天在《信報》的辦公室看到1973年《信報》創報時，香港上市公司的報價表，那陣子舉足輕重的地產商的數目絕對應該是雙位數，今天能夠獨力參與投地的，大概一隻手可以數完。

反觀新加坡，一直以來政府收入比較多樣化，其中包括多種間接稅，像購車的擁車證COE、商業地區的道路收費等等，政府收入沒有那麼依賴賣地。結果是，地產公司的財力亦沒有那麼豐厚。新加坡最大的地產公司是嘉德(CapitaLand)，是從DBS Land和Pidemo(新加坡科技集團的子公司)合併而成的，當年的合併亦是秉承新加坡政府多年來鼓吹在每個行業創造龍頭公司的政策，例如航空有新航、物流有新加坡港務集團(PSA)、銀行有星展 ，但即使貴為新加坡最大的地產公司嘉德，其財力和香港的地產龍頭仍是無法相比的。

話分兩頭，財力弱亦是為什麼多年前新加坡搶先催谷房地產信託業務(REITs)，能夠一舉成功的原因。因為新加坡地產商財力弱，較願意將甲級的資產拿出來套現，對房託投資者更具吸引力。反觀香港大型的地產發展商融資成本長年偏低，他們犯不著將手頭最好的物業分拆來套現。

結語一句,  隨著香港整體經濟環境提升，社會上愈來愈多訴求，要求財富更平均地分配，香港地產商黃金的年代可能已一去不復返。

(於2013年4月5日刊登於信報)