Monday, April 27, 2015

《竊聽風雲3》真人版

劉青雲在剛舉行的香港電影金像獎中憑《竊聽風雲3》奪得影帝,《竊》片的故事背景是一直充滿爭議的新界土地開發。

香港寸金尺土,隨著城市發展,市中心的土地供應賣少見少,很自然開發土地目標便轉往新界。除了政府大規模賣地之外,原居民的地權亦受關注。


新界原居民的小型屋宇,大致可分為老屋和丁屋兩類。老屋指1905年時已經興建的新界屋宇。香港政府約在1905年對新界進行大規模的土地測量,記錄在政府官批檔案內,稱為老屋地。老屋地業主身份不限制,人或公司法人都可擁有,轉讓時無須補地價;另業主可隨時申請重建,開發丁屋简单


丁”是指新界男性原居民。原居民是指在1898年已在政府承認村落中居住的村民後代。 男丁在年滿18歲後,一生有一次權利(“丁權”)向地政署申請建造一幢小型屋宇,屋最高3(27),佔地最多700呎。如男丁建屋後轉讓丁屋,在滿意紙發出5年內,須向政府補回地價。

建丁屋,牽涉兩個方面:一是建屋權,二是土地。

新界很多“丁”早已移民海外,但這些“丁”的下一代只要是男丁,獲得村長的確認,便仍然擁有“丁權”的。這些“丁權”是有價的,因為只要拿到“丁權”和土地,做一些整理,例如將幾個“丁權”合併,建一些面積廣闊漂亮的別墅,賣它二三仟萬並不稀奇,而“套丁”的成本, 最低只是幾十萬而已,縱使加上建築費,利潤仍然是非常可觀的。如何將一些土地重新規劃,甚至利用政府的綠化區作後花園,令房產增值,是非常考功夫和關係的。

至於“丁”的地是怎樣來的?可以是家裏擁有的農地,也可以是村長在村的範圍內撥一幅空地給他,法律規定村界以外300呎的地方,都是屬於村的,政府稱這為鄉村用途地(Village Zone)。新界的村長那麼大權,不言而喻,因為不論登記“丁”和拿地,他們都有很大影响力

過往新界很多村落,地廣人稀,但隨著時代演變,有很多原居民的下一代,已經移民海外,有些往城裡打工,原來的農田很多都租給外人耕種。 這些“丁”要發展物業時,一就是收回自己的農地,不然就是向其他的地主購入土地,最後都牽涉到要求在地耕種的租戶遷出,往往引起衝突。早時,上水鄉委會主席侯志強被起訴在收地時傾倒泥頭破壞環境, 罪名成立。

隨著地價飆升,新界的土地發展牽涉到很大的經濟利益,我公司曾經參與一些發展新界土地的融資,當中亦遇到很多很棘手的問題。當中包括:產權不清,有些老屋地年代久遠,地契在理民府亦找不到,變了“無頭契” ,用來做抵押便出現問題;又或“丁”在申請建屋時,法律規定土地不可以有抵押,所以理論上是不可以借錢來建屋或預售將會建好的房產。但利之所趨,亦有很多人走擦邊球,但即使有金主愿意借錢給“丁”發展,由於地權在申請期間(一般需時18個月)是在“丁”名下没有抵押金主要背負一定的風險。再者,過往亦曾出現有些“丁”因為生活不檢點,下很多街債,最終破產,金主和很多其他的債權人爭賠償時,便很吃虧。

《竊》片的劇情將很多發展“丁屋”的有趣細節都省略帶過,劉影帝的演技絕對是精湛,但電影的劇本只是合格而已。


(2015427日刊登於蘋果日報)

Friday, April 24, 2015

“北水”的誘惑


香港人仇恨水貨, 但對“北水”卻舉腳歡迎. 

踏入四月, 港股在復活節假期後的4個交易日內升超過10%, 北水南調的主題了那麼多年, 終於成事, 正如聯交所總裁李小所說精彩還是剛剛開始.  升市的藥引是中國股民追落後買港股, 再加上中國證監會的推波助瀾, 容許QDII.   基金利用『滬港通』渠道買賣港股.  同文陳景祥怕港人被恒生指數熱昏了頭腦, 提出“香港除了政改, 股市也落入北京手中了”, 『警長』的話確是暮鼓晨鐘.

香港和國內的經濟互動, 大部份是互惠, 各取所需, 例如人民幣國際化和紅籌, 這次北京將泛濫的資金洩洪, 衝著香港而來, 大陸並沒有明顯的經濟利益, 畢竟滬港通南行的200比起整個大陸的資金流量是微不足道的, 從香港的角度, 200億元是過往每日成交量的十份之一, 但絕對可以起到推波助瀾的作用.

這潮升, 現在仍是起點而已, 第一波由散戶帶動的才剛剛完結, 下一波外國的機構投資者需要追落後和重新做資產組合, 掀起另一潮的升勢.  再者, 只要A股繼續火熱, 國外的機構投資者例如對沖基金等, 使堅信價值投資,要做淡並不容易, 最後還是跟風居多.    的是: 大家都接受中國經濟明顯下行, 但對牛市卻信心十足.  看來過去十多年來中國經濟和股市背道而馳的情況, 還會繼續下去.  

中國股市是政策市, 常識而已!  但經驗告訴我們, 股市和樓市一樣, 政府要給市場打興奮劑, 成功機會是有的, 然而要市場軟著地卻很難.  中國今天的情況是量化寬鬆的春藥仍在發力, 樓市不振, 過盛的資金由樓市轉往股市. 加上正值經濟收縮, 國家領導人樂見股市為民的心情沖喜.  到了一天, 中央覺得升夠了, 是時候冷卻一下市場, 在半計劃經濟的大陸, 政府有很多方法去“引導”股市.  但反過來說, 香港是一個自由市場, 參與市場一直不是政府的政策, 到時候如果港股隨內地股市轉向, 股民又會不會互相踐踏血流成河呢?  

雨傘運動之後, 少數人的港獨情緒再加上傳媒的渲染, 令香港和國內的關係跌入谷底.   我最近北上時, 遇到很多內地朋友都有濃厚的懼港意識, 我告訴他們所謂“反蝗”不過是一小撮人的暴戾表現, 大部份香港人都不贊成.  然而今次香港股市的亢奮, 北大人可能會覺得: 你們這些民縱是咀說得更硬, 但是看到我的鈔票, 還不是開門打揖歡迎. 

我並不贊成將政治立場帶進投資活動, 然而明白浪的起源, 攻守便更加有道.


(2015424日刊登於明報)

Monday, April 20, 2015

MH370失蹤一年祭

201437日馬航MH370班機在吉隆坡飛往北京的途中失蹤,事件引發了歷史上最龐大的空難搜索。一年之後,出事原因仍然是撲朔迷離,媒體上有關出事原因的推測,大致如下:-

 

1.      是包括機件出現故障的意外,不涉及人為因素;

2.      司機自殺;

3.      被別國的導彈或戰機擊落(最流行的說法是美國)

4.      恐怖份子襲擊;

5.      被外星人虜走。

 
我有朋友是通訊系統專家,博士論文是研究飛機降落系統。他斬釘截鐵認為事件真相是有人知道的,他說美國的科技已經發展到國防部可以憑藉海洋上不規則的海浪去推斷出敵方潛艇的位置。像MH370的波音777的龐然大物消失在衛星天眼的天羅地網之中,是難乎其難,而且航機的主引擎是裝有追蹤系統。
 

但話說回頭,如果有人故意隱瞞,那又需要有多少人配合呢?眾口難封,如果事件牽涉到很多人, 消息應該很容易走漏。

 
馬來西亞政府在上月發表航機失蹤一週年的綜合報告,報告指出機上黑盒的定位電池早在失事前的一年已經失效,令搜索客機難度增加。報告指沒有證據顯示機組人員表現異常, 亦沒有對事故原因作任何推論。很多乘客家屬對報告沒有解開他們的疑團感到不滿。
 

談到導航系統,美國國防部有份參與研製的GPS,是當今全世界最廣泛使用的系統,由於導航系統與國防息息相關,這狀況很令美國的競爭對手憂心。有陰謀論認為當年台灣大選,民進黨來勢洶洶,大陸向台灣射導彈示警,落點失準,便是美國將GPS的時間故意弄差所致,類似的事件也曾發生在南斯拉夫戰爭和近期的烏克蘭爭端,所以軍事強國如俄羅斯和中國,都想研發自身系統。俄羅斯的系統稱GLONASS,中國開發的就叫北斗。但自開發以來,北斗的表現卻是強差人意,主要原因是北斗衞星的軌道資源,和佔了先機的美國相比,差得太遠。

 
説飛行物體,令我想到近日很出風頭的DroneDrone中文可以翻譯為雄蜂。這裏說的是無人駕駛的航空載具(UAVUnmanned Aerial Vehicle)。雄蜂是由尚未受精而發育而成,生存的使命是與蜂后交配,之後便被逐出蜂巢,亦是一棄無足惜的工具。今年年初在拉斯維加斯舉行的美國電子消費品大展(CES),小雄蜂滿場飛。有人估計市場今年會賣出40萬件小雄蜂產品, 5年內銷售額會超過10億美元。

 
小雄蜂的應用廣泛已經變成一個潮流,從娛樂到監察,到自拍到送貨,我最近看的不少創投項目都有應用小雄蜂,例如一個太陽能發電場利用小雄蜂監察發電版有沒有損壞。亞馬遜早時宣佈正在研究利用小雄蜂送貨,減低成本,更令人們對小雄蜂的商機充滿憧憬。

 
我最初聽到MH370意外時,估計是機師失常,蓄意做出歷史上最大的空中迷案,藉以在史上留名。但是在聽過博士朋友的論述後,我倒覺得有機會是外星人所為;政府為了避免製造恐慌,故意向外界隱瞞。畢竟人類是很渺小的,地球是太陽系的一顆行星,而我們所在的銀河星系有二仟億到三仟億個太陽系,再加上宇宙上百億歲, 說人類是宇宙唯一的智慧生物,或然率很低。至於我們和外太空的生物是否有相遇過,就留待讀者去猜。

 


(2015420日刊登於蘋果日報)