Monday, April 27, 2015

《竊聽風雲3》真人版

劉青雲在剛舉行的香港電影金像獎中憑《竊聽風雲3》奪得影帝,《竊》片的故事背景是一直充滿爭議的新界土地開發。

香港寸金尺土,隨著城市發展,市中心的土地供應賣少見少,很自然開發土地目標便轉往新界。除了政府大規模賣地之外,原居民的地權亦受關注。


新界原居民的小型屋宇,大致可分為老屋和丁屋兩類。老屋指1905年時已經興建的新界屋宇。香港政府約在1905年對新界進行大規模的土地測量,記錄在政府官批檔案內,稱為老屋地。老屋地業主身份不限制,人或公司法人都可擁有,轉讓時無須補地價;另業主可隨時申請重建,開發丁屋简单


丁”是指新界男性原居民。原居民是指在1898年已在政府承認村落中居住的村民後代。 男丁在年滿18歲後,一生有一次權利(“丁權”)向地政署申請建造一幢小型屋宇,屋最高3(27),佔地最多700呎。如男丁建屋後轉讓丁屋,在滿意紙發出5年內,須向政府補回地價。

建丁屋,牽涉兩個方面:一是建屋權,二是土地。

新界很多“丁”早已移民海外,但這些“丁”的下一代只要是男丁,獲得村長的確認,便仍然擁有“丁權”的。這些“丁權”是有價的,因為只要拿到“丁權”和土地,做一些整理,例如將幾個“丁權”合併,建一些面積廣闊漂亮的別墅,賣它二三仟萬並不稀奇,而“套丁”的成本, 最低只是幾十萬而已,縱使加上建築費,利潤仍然是非常可觀的。如何將一些土地重新規劃,甚至利用政府的綠化區作後花園,令房產增值,是非常考功夫和關係的。

至於“丁”的地是怎樣來的?可以是家裏擁有的農地,也可以是村長在村的範圍內撥一幅空地給他,法律規定村界以外300呎的地方,都是屬於村的,政府稱這為鄉村用途地(Village Zone)。新界的村長那麼大權,不言而喻,因為不論登記“丁”和拿地,他們都有很大影响力

過往新界很多村落,地廣人稀,但隨著時代演變,有很多原居民的下一代,已經移民海外,有些往城裡打工,原來的農田很多都租給外人耕種。 這些“丁”要發展物業時,一就是收回自己的農地,不然就是向其他的地主購入土地,最後都牽涉到要求在地耕種的租戶遷出,往往引起衝突。早時,上水鄉委會主席侯志強被起訴在收地時傾倒泥頭破壞環境, 罪名成立。

隨著地價飆升,新界的土地發展牽涉到很大的經濟利益,我公司曾經參與一些發展新界土地的融資,當中亦遇到很多很棘手的問題。當中包括:產權不清,有些老屋地年代久遠,地契在理民府亦找不到,變了“無頭契” ,用來做抵押便出現問題;又或“丁”在申請建屋時,法律規定土地不可以有抵押,所以理論上是不可以借錢來建屋或預售將會建好的房產。但利之所趨,亦有很多人走擦邊球,但即使有金主愿意借錢給“丁”發展,由於地權在申請期間(一般需時18個月)是在“丁”名下没有抵押金主要背負一定的風險。再者,過往亦曾出現有些“丁”因為生活不檢點,下很多街債,最終破產,金主和很多其他的債權人爭賠償時,便很吃虧。

《竊》片的劇情將很多發展“丁屋”的有趣細節都省略帶過,劉影帝的演技絕對是精湛,但電影的劇本只是合格而已。


(2015427日刊登於蘋果日報)

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