境內和境外對中國樓市看法的迥異

1997年, 泰銖貶值引發亞洲金融風暴, 國際貨幣基金組織(IMF)動用400億美元支持韓國、泰國和印尼等地的經濟. 但同時要求當地政府執行開放市場、取消津貼、提高利率等西方自由經濟配方來換取續命的貸款. 事後看, 經濟故是沉疴難返, 新措施更造成不少政治炸彈. 當時的印尼總統蘇哈圖在1998年, 因為國內通脹弄至民不聊生, 而被迫下台.

昔時, 我任職交易員, 主管的亞洲新興市場包括泰國、印尼、馬來西亞和韓國等國家. 這些國家在不同的階段都有些外匯和資本市場管制措施, 市場亦因此分裂為境內(Onshore)和離岸市場(Offshore). 每當重大經濟事件發生時, 這些境內和境外的投資者(或炒家)的看法, 很多時是南轅北轍的. 真相揭曉時, 有時是國內的意見跑出, 有陣子是國外的意見更準.

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海外輿論對中國房地產泡沫之說, 甚囂塵上. 但見諸內地近日的賣地成績, 本地資金對房地產仍是勇往直前. 海外和國內的的看法明顯地大相逕庭.

在發展中國家, 地產業和銀行業由於先天上可以利用大量槓桿, 只要經濟持續增長, 他們的利錢便會特別豐厚, 這兩個行業亦成了經濟的指標. 地產是國家擁用最多而又容易套現的有形資源, 中國的房地產價格不單止影響民生, 亦和國家和地方財政息息相關. 因此, 國內外的政經觀察家都非常留意中國的房地產市場.

地產市道, 難不難分析呢? 我認識一位非常成功的交易員, 後來轉行成了地產基金經理, 他認為:相比起瞬息萬變的外匯市場, 地產市場的基礎因素, 例如人口、房屋供求、土地供應、建築成本和週期等, 都是相當穩定而又不難蒐集的數據, 做基礎分析其實不難. 要在地產市場發財, 門檻只是資金而已.

數據不難找, 但為什麼對中國房地產的看法, 境內和境外卻出現那麼大的分歧呢? 這是因為海外分析家大多重視數據, 國內的投資者卻更重看政治因素.

從數據看, 一線城市的投地成交價, 已經出現麵粉(土地成本)高於麵包(房價)的情況. 而一級樓價增幅之高, 更是遠遠超出家庭收入. 但從政治的角度看, 政府為安撫人心, 是不想和地產市道過不去的.

政治家最關心的是權力, 經濟只是手段而已. 北京一方面希望大部份人民有富起來的感覺, 另一方面希望基層的人們, 不要因為貧富懸殊而感到絕望. 共產黨的權力. 過往可能是來自人民對黨的信任和膜拜; 但今天肯定是來自荷包的滿足和對未來的希冀.

對一黨獨大的政權來說, 維持權力是最終目標, 經濟不過是手段而已. 境內的看法是: 中國的地產市道, 至少短期而言, 是政治市多於經濟市.


(於2010年4月9日刊登於明報)