兩房絕地反彈

讀者猜一下，今年首季全美最賺錢的公司是誰？答案不是埃克森、不是沃爾瑪、不是蘋果電腦、也不是摩根大通，而是２００８年因為破產而被政府接管的房利美（Fannie Mae），它的首季收入高達５８７億（美元，下同），並且將會派發特別股息５９４億予它的大股東美國政府。

房利美和房地美（Freddie Mae）於美國政府贊助企業（Government Sponsored Enterprise, GSE），房利美創於１９３８年美國大衰退期間，用意是通過收購二手市場的按揭，間接為置業市民提供資金。房地美成立於１９７０年，經營模式和房利美非常相似，唯一分別前者通過收購的是銀行按揭，後者收購的是儲蓄合作社（S&L）的按揭。

兩房的商業模式是通過發債來融資，再從銀行手上收購了按揭貸款，過往兩房因為收購的按揭有一定的標準（conforming），加上政府背景，令他們發行的債券息率都很低，和國庫債券差不多，兩房在美國的房地產市場舉足輕重，金融海嘯之前，兩房佔全美１２萬億，住宅按揭市場融資過半，兩房債券流通量大，具指標性，有段時間甚至有人提出以兩房債券取代３０年美國國庫債券作為長期息率的指標。

本世紀初，環球利率進入歷史低位，美國房地產市場，亦因此從蓬勃走進瘋狂，新的融資方法層出不窮，令到信貸水平急劇下降，房地產泡沫在２００８年破裂，兩房首當其衝，股價急瀉，政府出手將兩房置於保育計劃(conservatorship)之內，當時，估計納稅人需要付接近３０００億美元才可令支不抵債的兩房避免違約。那陣，中國政府是兩房債券的主要國際投資者之一，美國民間有聲音認為政府出手打救兩房是挪用國民的錢去資助外國政府。

美國政府打救兩房的方針說得很清楚，是犠牲股東而保護債主，２０１０年６月，兩房從　紐約交易所除牌之後，股票仍然在場外交易，近期有對沖基金（包括在金融海嘯狂短次按一夕成名的John Paulson）覷覦兩房受惠美國房地產復甦，而大手買進兩者的股票和優先股，但政府不讓兩房再次私有化的決心非心明顯，其中一種手段就是兩房要每年向政府支付１０厘的優先股股息。兩房今年估計盈利高達１０００億，但這些都會直接走入美國庫房。再者，財政部仍然有權行使股權，接近不費分毫而收購兩房的７９.９％股權。

美國政府一方面不想享受政府擔保的兩房私有化，造成不公平競爭，但又希望他們能夠積極發揮資金池的作用，扶助復甦中的房地產市道。擁有資金優勢的兩房，根據最新統計，兩房已佔美國按揭市場資金的８０％。

回頭說房利美今年首季的破紀錄５８７億利潤，當中有５０６億來自未來的減稅收入，這〝利潤〞源自房利美業務轉虧為盈後，過去數年的虧損，會為將來的盈利減低入息稅開支，然而，因此而派特別股息給庫房這種〝報效國家〞是有點吊詭的，因為派息固是歸庫房，稅收亦是歸庫房的，這不過是將錢從左袋拿到右袋而已。

美國房地產復甦是真實的，兩房賺錢亦沒有花假，兩房未來的角色卻存在很多未知數。

(於2013年7月1日刊登於明報)