Thursday, May 26, 2011

樓價下跌不就天下太平嗎?

“上樓”無門再次被聚焦為社會不穩定因素.

有些事情看似複雜, 其實很簡單. “無樓族”抱怨上不了車, 其實置業的慾望源自預期樓價上升, 如果大家看淡樓市, 90%的需求問題都會解決. 這道理, 大家心知肚明, 只是不想說出口, 市民、政府、地產商更不用說, 都不希望樓價下跌. 董健華下台除了腳痛之外, 更大原因是“八萬五”令全香港業主怨聲載道. 貪婪根本就是人性, “有樓族”與“無樓族”都是一樣.

建居屋、加差餉、限制境外人仕買樓, 程度上也許有異, 但最終都會令樓價下跌, 但大家希望看到的是樓價“受控”, 而不是下跌. 人都是自私的, 過了橋的人希望橋變得愈來愈窄, 不希想別人分享自己的既得利益.

香港樓市已經發展成為13億人的樓市, 豪宅屢創新高, 國內資金流入是主要誘因, 大家想控制樓價, 很自然便想到是限制國內人士在港置業. 媒體報導政府內部對這有三個憂慮:- 一. 是牴觸“基本法”; 二. 是自由市場; 三. 是公司交易難查.

這都是悖理. 所謂牴觸《基本法》云, 如果連“港人內地生子是否有居港權” 《基本法》都可以有“方便”的解釋, 是否限制內地人買樓是意願的問題, 不是方法的問題? 至於維護自由市場的原則, 不應該限制外地人買樓云云; 假設如果衝擊香港樓市的不是人民幣, 而是俄國盧布, 大家還會堅持自由市場的大原則嗎? 全世界大部份地方包括祖國北京都有限制外地人買樓的措施, 香港人特別寬容, 是“擦鞋”乎? 抑或根本就是不想樓價下跌? 至於公司交易難查, 是執行上的效率問題, 政府應該先定立場, 再論執行.

另一個控制樓價的建議是將物業市場分割, 豪宅歸豪宅, 居屋歸居屋, 這是一個理性的做法. 我個人的看法是, 長遠香港應該定位為全中國最貴的市場, 提供最昂貴的服務. 另方面, 由於政府富足, 我們有條件亦應該為社會創立一個安全網, 但要控制受惠者的數目, 不可以本末倒置, 將香港變為一福利城市. 回頭說, 大家如果覺得增加下層供應是不會衝擊上層的樓價, 就未免太過天真.

很多年前, 我認識的一位很成功的外匯交易員, 自己跑出來成立了一個地產基金, 他回首過往的盤房生涯時說:“還是地產市場容易炒!”. 人口組合、土地供應、建築成本、政府政策等等, 這些地產基本因素都是相對地穩定的, 不會朝夕反覆, 比起外匯容易看準得多. 近年我大部份時間花在融資業務上, 坦白說, 磚頭的透明度還是算高的. 只要解決資金鏈的問題, 比起投資什麼新能源更容易掌握.

當年自己棄工程加入投行主攻衍生工具, 對瞬息萬變的市場和複雜的金融工具充滿憧憬, 覺得很具挑戰性, 慢慢發覺複雜的賺錢方法, 通常都是笨的賺錢方法; 簡單而賺錢才是大智慧. 大家對地產趨之若鶩, 完全可以理解.

要控制樓價, 我們要誠實地面對問題, 不能一方面希望社會和諧, 另一方面又希望資產永遠升值, 大小通吃是不現實的.

(於2011年5月26日刊登於信報)

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