Tuesday, November 17, 2015

樓價下跌,房屋問題自然消失


樓價如果在扣除通漲和交易成本之後只跌不漲,七成的香港房屋問題都會迎刃而解.香港社會發展至今,擁有房屋已經由上世紀六七十年代的應用性需要,轉變為今天的投資性需要.沒有勇氣面對這問題,任何拆解方法都不會奏效
前特首董建華牽頭的團結香港基金發表了首份研究,由港大王干于漸教授領導撰寫的報告針對公屋效益和土地供應.
報告說:…..現時公屋未能切合住戶需要,經濟效益低下。公屋流動性低,無論是轉工升遷、結婚育兒或照顧父母兒孫,住戶除非放棄公屋的廉價租金,否則難以搬遷。公屋制度僵化造成資源錯配....公屋戶在幾十年間愈趨貧窮,長者住戶增多,這些人在公屋制度內,或難以累積財富,或缺乏誘因,未來更難脫離政府幫助,加上人口老化,政府的福利負擔愈來愈重.....近幾年私人市場的租金及樓價升幅己遠遠超入息中位數的增長,脫離一般市民的負擔能力。劏房叢生,居住環境越見惡劣。社會分為「有產」者與「無產」者,階級矛盾日益尖銳,管治更加困難......
報告並且提出的補貼置業計劃,建議公屋補地價由現時按市價改為比較接近按入住首年的差價調整,提出四種補地價方案供公眾討論
(1)  毋須補地價;
(2)  按入住首年的折扣地價;
(3)  按入住首年的地價或市值地價中較低者;
(4)  按地價平均值或市值地價中較低者.
建議是針對新建的居屋,短期可能影響不大,但我覺得仍是具有參考價值的.但正如王教授所說,每一個改變都會令到某些的持份者受損,物理學上要改變一個物體的慣性速度,需要付出額外的能量
很多人覺得在自由市場中,政府不應該偏坦某一個群體,買樓是投資活動,政府不應該提供津貼(中原的施老闆是這類意見的代表人物)。很多年前,我跟他們的想法是一樣的,但近年感受到香港社會的分化和全球貧富懸殊愈來愈嚴重,令我重新思考土地這資源是否就像股票般只是一種投資工具呢?
舉例說:現在全球都在鬧水荒,全球首富畢菲特再加蓋茨再加我們的王建林和雙馬,聨手將全球的水源都買下來,以後人們要喝水,只能努力賺錢才能從富豪手上分一杯水,當然隨着水價年年遞升,早買水囤水的人亦變了一小富翁……,你覺得社會能夠接受這樣的自由市場嗎?今天的科技要愚公移山並不難,但在城市裏面,要令每一個居民有適當的居所,土地仍然是一稀有資源,這一代的財力是否有權壟斷下一代的機會呢?
董先生澤心仁厚,在山頂行山時遇見一對中年夫婦,知道他們正考慮用300萬購買一所170平方尺的單位,供一家三口自住,董生聽後很痛心,覺得這家人活得很沒尊嚴.我覺得董先生的思維仍然停留在房屋的應用性層面,並沒有了解到在今天很多人急於“上車”是因為有樓與沒樓界定了貧與富.我估量這對中年夫婦如果放棄“上車”,改為用供樓的錢來付租金,應該可以租到一個比170平方尺更愜意的單位。
今天的香港社會,建立在一不完美的政治架構上,因此更需要我們用更多的包涵和忍耐去減低社會上的戾氣和不同階層間的磨擦。房屋供應增加,價格自然下跌,這是我們要誠實面對的經濟鐵律,如何在增加供應上減少社會動盪,需要技巧和智慧,並不是胸口掛個勇字便成,“8萬5”的失敗.我們該引以為鑑。
(20151116日刊登於蘋果日報)


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