Thursday, September 29, 2011

內房始終有價

內房股慘跌, 有個別股票的股價重回金融海嘯時的低位. 內房股為什麼突然變了地底泥? 中央打壓樓市已有一段時間, 銷售放緩也是意料中事. 最新的衝擊源自政府打壓近日備受關注的非銀行類貸款. 上一期的《南方週末》就專題報導高利貸和民間炒錢團的問題, 亦有消息指出政府要求信託公司提交以房地產作抵押的信託計劃資料.

基本因素, 中國中長期仍然是磚頭有價. 中國城市化只是走了少半, 特別是三四線城市, 居屋需求肯定會持續. 而這些城市居民的收入增長, 是完全可以應付縱使是今天的樓價.

基本因素明顯, 過去, 發展商的毛利輕易在百份之三十以上, 資金鏈鬆動時的遊戲玩法是: 張羅最多的資金、購買最大的土地, 順著大勢, 樓能夠賣的, 就讓資金滾動; 不可賣或賣遲了, 房價也會隨著日子而水漲船高.

政府開始打擊樓價時, 主要是限制供應, 明眼人都觀察到需求並沒有因而下降, 供不應求, 樓價上升的壓力只會愈弄愈緊張. 銀行關水喉, 地產商便通過其他融資渠道集資, 信託產品便是一普遍工具.

除了磚頭有價, 內地地產商經過多年摸索, 亦建立了他們的企業價值. 香港很多成功的地產商, 往內地開拓業務, 除了資金之外, 可能品牌和物業管理經驗具有優勢. 但論到施工效率和資金回報率的一環扣一環, 很多時候是落後於內地同業. 因此, 內地有些地產商的經營團隊更成了港商收購的目標. 內房公司整套營商系統的價值是不容置疑的.

過去十年, 內地地產公司如雨後春筍, 未來的整合是無可避免的.

回顧我們的自身經驗, 六七十年代的香港, 華資地產商開始進入市場, 在非貴重的地區(中環是英資的禁臠), 參與開發, 那時候地產公司的實力分佈沒有如今天般集中, 大有大做、小有小做. 幾十年後, 今天能夠有實力獨資參與競投政府貴重新地皮的, 可能單一隻手已經數完. 香港的地皮動輒數十億元, 財力少一點, 一旦對週期的掌握出了誤差, 便會很痛苦.

少年不知錢滋味的時候, 常常覺得靠地產致富是暴發; 入世漸深, 開始明白鄧書記的白猫黑猫論. 從宏觀的角度看, 國家由一窮二白、中央集權, 進展到國退民進, 地方政府之間良性競爭. 一個被屢試不爽的方案是地方政府出土地, 私人出資金合作發展民生項目, 共同締造財富.

(於2011年9月29日刊登於信報)

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