Friday, June 15, 2012

米蘭沒有商場

執筆時,我在米蘭公幹,米蘭是意大利購物的麥加,卻很難在內找到購物中心。大概歐洲人覺得在路上漫步比在空調中觀賞千篇一律的名店有趣,加上城市規劃很嚴,不輕易批准改拆舊店興建商場,中國工商銀行在米蘭開設了意大利唯一的分行,位置在市中心最熱鬧的行人購物街,行長告訴我,拿到這樣好的位置,是因為店的前身也是銀行,不然,市政府不會輕易改變店舖的商業用途,工行要在附近找到同樣的舖位是很難的。

發展商場固然受地域影響, 不同地方的人亦有不同的消費習慣. 中國內地大城市中, 有不少多層式商場,曾經長時間面對“客不上樓”的難題,

越秀房託(HK.405)是第一隻內地房地產在香港上市的房託。筆者曾經參加過這項目的籌組工作,當日任職的星展銀行活躍於新興市場的房託業務,新加坡的首數宗房託上市都是我們的團隊包辦, 其中包括長實(001)在新加坡上市的置富產業信託(778). 當時很多內地房地產商都對這新興的融資渠道感到興趣,由是之故,幾年間我也看過不少內地的商場。

越秀房託上市的資產組合中,價值最高的並不是幾個位於天河區的嶄新的商場,而是經營有年,在舊廣州火車站旁邊的白馬商城. 白馬商城是著名的時裝集散地,內地經濟開放初期,廣東省很多城鎮的時裝店主都會到廣州入貨,白馬變成這些半批發半零售的業務集中地. 同樣經營模式的消費品分銷中心,在全國各地非常普遍。記得很多年前,我參觀過福州的鞋城,參觀時間在下午,商場內人流疏落,我心中正納罕為什麼介紹人說這商場生意很興旺,商場的管理層解釋,外地來的客戶,一般都很早就進場,中午前已經完成交易趕返原居地, 所以商場下午特別清閒.

近年, 內地房地產的熱潮,由住宅轉移至商業地產,部分原因是內地政府多方打壓住宅樓價,導致開發房地產的資金另謀出路,一窩蜂之下,不少二三線城市都鬧着要建“時代廣場”,近日一個更新的概念是市郊大賣場(Factory Outlet),國內稱這為〝歐萊〞,內地近年道路基建急速發展,高速總里數已超越美國,加上汽車擁有率持續上升, 大賣場的投資價值惹人憧憬。

長遠看, 內地的房地產一定會轉型. 過往建得快, 賣得快, 只要貨如輪轉, 利潤滾滾而來的日子已經一去不復返. 房地產商開始考慮積存一些具質素的出租物業, 擴闊收入來源. 再加上近年, 保險公司和年金開始整理他們的資產表, 將資產的年期拉長以配合負債, 房地產自然成了資產組合中不可缺少的一部分. 未來, 機構投資者對商業地產的需求會有增無減.

投資地產的老話是:位置、位置、位置,我因為看過很多地點絕佳但設計出錯而誤失商機的商場,中國新興的商場業務最需要的是: 知識、知識、知識.

(於2012年6月15日刊登於信報)

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