地產是否金融產品?

內地和香港的樓價飆升, 普羅大眾的住房問題備受關注.

最近和一內地資深金融界人仕談起上海豪宅的空置率超過一半, 他認為房地產和其他投資產品不同, 是有社會功能(為人民提供居所)的, 這些資源棄而不用, 淪為單純投資工具是不道德的浪費. 话出在一名整天财迷心窍的抓钱族口中，令我也不禁再一次反思这问题， 整理近日的所見所聞, 歸納了下面两點看法:-

1. 房地產在整體經濟中所扮演的角色? 房地產和其他金融資產究竟有什麼不同? 如果房地產和股票、黃金、債券沒有分別, 純粹是一投資工具, 我想沒有人會向政府投訴黃金價格升得太快, 又或是政府有責任打壓地產股的股價.

土地是一供應有限資源, 是属于國家的，國民是有權分享這資源， 分享的方法有很多種，有直接。有间接, 直接包括提供居所，间接包括享受政府賣地帶來的福利, 政府作为土地的代理人. 有義務照顧國民的住房需要, 但照顧究竟是提供居所? 抑或是令每個市民成為業主呢?

做業主不一定是普世價值, 跟地方經濟發展和民族性有很大的關係. 在歐洲, 超過一半的人口不是業主. 亞洲基本上仍是一發展中經濟, 房地產升值机会很大. 正是因為這種对升值的預期, 很多人對做業主都充滿憧憬. 但是，如果市場告訴大眾, 房價在未來十年都只跌不升, 你覺得人民還會抱怨負擔不起買樓嗎? 有人認為政府並沒有責任為每一個市民製造投資賺錢的機會.

2. 怎樣的房價對購買者、地產商和政府才算合理呢? 中国政府永遠都在抑壓投機和鼓勵上進之間走鋼線. 一方面政府不願看到太過熾熱的投機氣氛, 因為這會製造貧富懸殊和社會不安. 但借镜香港九七之後负資產的那一段陰暗日子, 政府明白到資產價格長期低企, 對投資氣氛和消費意欲都有壞的影響. 理想中, 樓價是可升, 但不要升得太厲害; 但在市場經濟中, 如果投資者知道某種資產肯定會升值, 而資金成本又接近零的時候, 購買者的追捧只會令價格愈升愈快.

大陸政府打壓樓價, 抑制需求一手硬, 增加供應一手軟： 抑制需求手法層出不窮, 例如開徵物業稅、提高首期門檻、禁貸三套房、行政限購等等. 而增加供應方面則像猶抱琵琶半遮面, 欲拒還迎. 靠抑壓高需求來打壓樓市, 結果是潛在購買力愈壓愈大.

打擊樓價也反映中央政府和地方政府的利益衝突; 中央追求政治穩定及社會和諧, 然而，地方政府一窮二白, 要發展經濟, 除了引進外資, 自己能夠交出來的資源, 不離土地和人. 什麼起橋、築路發展和教育等等的錢都是靠賣地而來. 樓價無市, 交不出功績, 就升官無望.

管治之難是在於既要抑制炒風, 但不能打擊人民改善生活的欲望. 就像控制澳门逸園里的電兔, 要讓狗隻看得到, 但卻咬不著. 否則人民又怎會心無旁騖的專心賺錢呢?

(於2010年11月1日刊登於明報)