Tuesday, January 23, 2018

BSD有理據卻欠成效


上週末, 財政司陳茂波在電台節目重申,樓市減壓, 短期無望 , 政府自2010年推出三項樓市降溫辣招, 屢次加辣. 然而. 基於外圍因素, 成效不彰. 稅務局最新資料顯示, 針對非港人置業的BSD去年收入87億港元(下同),  按年增加逾四成. 顯示外地買家仍然非常鍾情於香港房產. 上年底, 有買家以13.2萬的呎價購入山頂兩個相連單位, 創了亞洲分層豪宅的紀錄, 買家一如所料是陸客. 

研究香港樓市的人, 有很多都喜歡用供求來分析市場, 但其實樓市是很segement, 山頂豪宅和新界北上車盤, 供求關係便大相徑庭.  香港豪宅市場的需求絕對是price inelastic, 不論價錢如何, 都有剛性需求.  與其論供求, 不如研究中國產生富豪的速度.  

說到BSD, 我絕對是「港人優先」的支持者. (年前, 香港政府推出「限奶令」,  內地和香港有些輿大興問罪,  我倒是站在政府的一邊. ) 限制非本地人仕置業, 在很多國家都很普遍.   我曾經居停的新加坡和加拿大都有此法. 問題是什麼是港人呢?

按政府公開的統計看, 香港的樓宇交易有接近一成半源自非本港居民.  然而, 統計歸統計, 在很多土生土長的香港人眼中, 拿著3粒星身份證但說帶著口音的粵語的人, 都不算港人.  這不是經濟問題, 這是社會問題噢!  我絕對支持有容乃大, 香港是需要更多移民的, 將香港人定義定得包容, 對香港整體利大於弊.  雖然, 這無助堵塞跨境的財富流入香港. 

除了印花稅之外,政府抑壓樓價的另一個手段是減低銀行按揭貸款比例. 自從金管局將按揭的上限在六成或五成後(視樓價而定), 很多首次置業的市民都拿不出那麼大的首期,  發展商為了促銷, 便淘荷包貸款給買家.  雖然, 接揭的回報率對地產商來說是雞肋, 但是只要能夠高價出貨, 算盤仍然是除笨有精.  另方面, 二手樓宇買賣因為缺乏這些按揭安排, 往往變了有價無市.  賣家以一手樓市的價錢作標準, 不願意割價以低價沽出樓盤; 但另一方面, 買家縱使接受價錢, 但上車無力, 只能望門輕嘆. 

種種融資缺憾, 製造了不少非銀行類的貸款.  這幾年, 私人債務巿埸場中, 高比率的首按和二按, 非常活躍, 從財務公司廣告源源不絕亦可見一斑.  這些貨款平均回報率在高單位數至中雙位數之間, 我公司主要業務是國際「大耳窿」亦曾經參與不少大型的房地產融資項目, 香港不少家族基金投資策略保守, 借錢一定要有抵押品, 磚頭是首選,  遠比虛擬貨幣受歡迎。

去年私樓落成量暴增, 超出預期, 這情形是否反映本地地產商也感到價高勢危, 急於出貨呢? 我最近在報章上看到某本地大地產商的少東在抱怨,樓價貴, 地價更貴, 這回輪到賣麵包的怕買不到麵粉了!

(2018115日刊登於蘋果日報)





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